LA COMMISSIONE 8 “CONDOMINIO – FISCO IMMOBILIARE” INFORMA
Per il Registro i valori Omi sono presunzioni
Anche ai fini dell’imposta di registro, le quotazioni Omi sono mere presunzioni che di per sé non possono fondare la pretesa impositiva. A chiarire questo importante principio è la Corte di cassazione con la sentenza n. 21569 depositata ieri. Ecco i fatti. L’agenzia delle Entrate rettificava il valore indicato in un atto di compravendita di un ufficio con annesso magazzino, liquidando contestualmente la maggior imposta di registro, ipotecaria e catastale. L’accertamento era fondato esclusivamente su un mero riscontro dei dati Omi, secondo i quali il prezzo di compravendita dichiarato in atto era inferiore al valore di mercato. Il provvedimento veniva impugnato dinanzi al giudice tributario, lamentando che le stime Omi erano mere presunzioni che da sole non potevano fondare la rettifica di valore. Il giudice di primo grado accoglieva le doglianze del contribuente, tuttavia respinte in grado di appello. Contro la decisione ricorreva così in Cassazione. I giudici di legittimità hanno innanzitutto affermato che l’onere probatorio in tema di imposte derivanti dalla compravendita di immobile, incombe sull’ufficio, il quale deve accertare il valore venale in comune commercio cui applicare la conseguente tassazione. La base imponibile deve considerare la natura, la consistenza e l’ubicazione dei beni, oltre che le caratteristiche delle aree, anche in relazione allo strumento urbanistico e allo stato delle opere di urbanizzazione, confrontando, per quanto possibile con immobili similari trasferiti non oltre il triennio precedente. I valori Omi sono stime presuntive e indiziarie inidonee da sole a rettificare il prezzo indicato in atto, occorrendo ai fini dell’accertamento, che siano integrate da altri elementi probatori a dimostrazione della loro attendibilità. La Corte, richiamando precedenti in questo senso, ha ricordato che le quotazioni Omi non costituiscono fonte tipica di prova, ma strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, idonee solo per «valori di massima» (Cassazione 25707/2015). La Cassazione ha così annullato l’accertamento. La decisione appare particolarmente importante poiché gli uffici tendono a utilizzare in via quasi automatica le presunzioni Omi per le rettifiche ai fini del registro. In particolare secondo la tesi erariale, poiché si tratta di un’imposta da applicare sul valore venale in comune commercio, non sono necessarie né prove a dimostrazione dell’incasso delle somme accertate, tanto meno ulteriori elementi, atteso che queste stime dovrebbero rappresentare il prezzo mediamente applicato. Secondo le indicazioni fornite ora dalla Cassazione, invece, il valore di mercato va documentato, dovendo l’ufficio produrre ulteriori elementi. In proposito occorre rilevare che l’agenzia delle Entrate, con la circolare 16/2016, ha confermato tale interpretazione, precisando che l’Omi deve rappresentare solo il dato iniziale, poiché occorrono il confronto con immobili similari e una valutazione delle caratteristiche. È così auspicabile che gli uffici quanto prima applichino questi principi.
Commissione 8 “Condominio – Fisco Immobiliare”
geom. Maurizio Verdi
Collegio e Associazione Geometri
della Provincia di Reggio Emilia