{"id":12192,"date":"2018-02-21T10:43:30","date_gmt":"2018-02-21T09:43:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/?p=12192"},"modified":"2018-02-21T10:44:06","modified_gmt":"2018-02-21T09:44:06","slug":"com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-piscina-non-finita-e-non-denunciata-fa-aumentare-il-valore-dellimmobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-piscina-non-finita-e-non-denunciata-fa-aumentare-il-valore-dellimmobile\/","title":{"rendered":"Com. 8 Condominio, Fisco immobiliare \u2013 informa &#8220;Piscina non finita e non denunciata fa aumentare il valore dell\u2019immobile&#8221;"},"content":{"rendered":"<p><em><u><span style=\"color: #676767;\">LA COMMISSIONE\u00a08 \u201cCONDOMINIO \u2013 FISCO IMMOBILIARE\u201d INFORMA<\/span><\/u><\/em><\/p>\n<p><strong><span style=\"color: #0571b0; font-family: 'Helvetica','sans-serif'; font-size: 10pt;\">Piscina non finita e non denunciata fa aumentare il valore dell\u2019immobile<\/span><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>L\u2019ufficio pu\u00f2 rideterminare il valore della piscina abusiva, venduta allo stato grezzo e non accatastata sulla base del comune apprezzamento commerciale e, quindi, riliquidare le imposte di registro e ipo-catastali. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con l\u2019ordinanza n. 2189 del 30 gennaio 2018.<\/p>\n<p><strong>I fatti. <\/strong>L\u2019Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza con la quale la Commissione tributaria regionale dell\u2019Emilia Romagna aveva annullato gli avvisi di rettifica e liquidazione emessi a carico dei coniugi venditori, coobbligati in solido con gli acquirenti per imposte di registro e ipo-catastali (2011), riguardo due vendite relative a un compendio immobiliare in Bologna. In particolare, per la prima cessione avente a oggetto villa e annessa piscina, il recupero delle imposte era dovuto al fatto che l\u2019acquirente del diritto di usufrutto su parti dell\u2019immobile, all\u2019atto della stipula, aveva chiesto l\u2019applicazione della valutazione automatica secondo il criterio del prezzo-valore. Istanza rimasta senza seguito, avendo l\u2019ufficio riscontrato l\u2019assenza dei requisiti normativi previsti (<em>ex<\/em> articolo 52, comma 4 e 5, Tur, ed <em>ex<\/em> articolo 1, comma 497, legge 266\/2005), poich\u00e9 la piscina, allo stato grezzo e in corso di costruzione con Dia (denuncia di inizio attivit\u00e0 edilizia) scaduta, era priva di rendita e non era stata censita al catasto. Di conseguenza, l\u2019ufficio aveva individuato la base imponibile nel valore venale in comune commercio della piscina (cosiddetto valore normale) in quanto, non essendo stata presentata alcuna domanda di variazione catastale della consistenza iniziale dell\u2019immobile, comprensivo anche della sua pertinenza, l\u2019accatastamento esistente non era pi\u00f9 conforme allo stato dei fatti. Il giudice di secondo grado, invece, in riforma della sentenza della Commissione provinciale, aveva accolto l\u2019appello dei contribuenti ritenendo applicabile il prezzo valore. In particolare, aveva ritenuto che la piscina non dovesse essere accatastata, in quanto non ancora idonea all\u2019uso (era stata ceduta allo stato grezzo) e, soprattutto, poich\u00e9 sprovvista del titolo autorizzatorio (la Dia, infatti, risultava scaduta prima della data di cessione), configurava un abuso edilizio. Di diverso avviso la Corte che ha accolto il motivo di ricorso dell\u2019Agenzia e ha affermato che \u201c<em>Il carattere illecito dell\u2019eventuale abuso edilizio, in tesi generale, non pu\u00f2 tradursi in una ragione di trattamento di favore per il privato\u2026<\/em>\u201d (<em>cfr <\/em>Cassazione, ordinanza 2189\/2018).<\/p>\n<p><strong>Osservazioni. <\/strong>\u00c8 noto che, in materia di imposta di registro, la base imponibile per la tassazione di atti traslativi (o costitutivi) di diritti reali \u00e8 costituita dal valore del bene o del diritto al momento della stipula dell\u2019atto (articolo 41, Tur) e, in particolare, per gli atti che hanno a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, dal loro valore venale in comune commercio (articolo 51, comma 2, Tur, cosiddetto <em>\u2018criterio del valore venale\u2019<\/em>). \u00c8 altres\u00ec noto che non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo di immobili:<\/p>\n<ul>\n<li>Iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato e in misura non inferiore alla rendita catastale moltiplicata per determinati coefficienti <em>ex <\/em>articolo 52, comma 4, Tur, e sempre che si tratti di cessioni nei confronti di persone fisiche che non esercitano attivit\u00e0 commerciali, artistiche o professionali, e che abbiano a oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell\u2019atto (articolo 1, comma 497, legge 266\/2005), e cio\u00e8 anche se quest\u2019ultimo \u00e8 superiore al valore catastale (cosiddetto criterio del prezzo-valore)<\/li>\n<li>Ovvero sprovvisti di rendita ma rispetto ai quali, in atti, gli acquirenti dichiarano, alla stipula del rogito, di volersi avvalere della <em>\u2018valutazione automatica su base catastale\u2019<\/em> <em>ex<\/em> articolo 12, Dl 70\/1988, convertito dalla legge 145\/1988, e si impegnano a seguire i relativi adempimenti procedurali. Il limite posto al potere di accertamento del Fisco trova la sua giustificazione nella presunzione di corrispondenza del valore dichiarato, in applicazione dei criteri tabellari previsti dalla norma, rispetto a quello venale; presunzione che non opera nel caso in cui gli immobili non siano forniti di valore catastale e, inoltre, quando la situazione di fatto, anche a causa dell\u2019azione del possessore, sia mutata rispetto a quella considerata ai fini dell\u2019attribuzione della rendita<\/li>\n<\/ul>\n<p>In tali fattispecie, infatti, l\u2019ordinamento dispone che si provveda, su denuncia del privato o anche d\u2019ufficio, alla variazione dell\u2019iscrizione in catasto che, non pi\u00f9 corrispondente allo stato effettivo e priva del suo valore presuntivo, rende inapplicabile il limite al poter di accertamento dell\u2019ufficio, fondato proprio su quella presunzione. Nella fattispecie esaminata, quindi, la Corte ha ritenuto legittimo l\u2019esercizio del potere dell\u2019ufficio, tenendo conto che non vi era stato adeguamento del valore catastale del complesso venduto e che nessuna delle giustificazioni dei contribuenti superava tale omissione. Non rilevava, infatti, la circostanza che la piscina era stata venduta allo stato grezzo poich\u00e9 la consistenza del complesso immobiliare era variata ed era di certo maggiore dopo la sua realizzazione, rispetto al precedente stato dei fatti. A tale riguardo, la Corte ha richiamato il principio generale dettato dall\u2019articolo 2645-<em>bis<\/em> del codice civile, applicabile anche in materia fiscale, secondo il quale \u201c<em>si intende esistente l\u2019edificio nel quale sia stato eseguito il rustico<\/em>\u201d, (<em>cfr <\/em>Cassazione, 29158\/2011 e 18211\/2016). E neppure poteva essere invocato il mancato completamento, al momento della stipula dell\u2019atto, per giustificare l\u2019eventuale accatastamento solo in un momento successivo alla stessa stipula e a iniziativa degli acquirenti. Una volta presentata la Dia (che, <em>ex<\/em> articolo 23, comma 2, Dpr 380\/2001, ha durata triennale), infatti, gli alienanti avevano termine di 30 giorni per accatastare la piscina; termine che, nella fattispecie, l\u2019ufficio aveva verificato essere scaduto infruttuosamente prima del rogito notarile. Quindi la piscina era abusiva. Al riguardo la Corte ha affermato che il carattere illecito dell\u2019abuso edilizio, precludendo la variazione catastale e comportando il dovere della riduzione in pristino, non pu\u00f2 tradursi in una ragione di trattamento di favore per il privato (<em>cfr <\/em>Cassazione, 11325\/2001 e 2189\/2018). Di conseguenza, nel caso di abusi edilizi non sanati correttamente, l\u2019ufficio, che non \u00e8 vincolato dal limite posto dall\u2019articolo 52, comma 4, Tur, ben pu\u00f2 provvedere alla valutazione dell\u2019immobile <em>ex <\/em>articolo 51 Tur, sulla base del valore venale in comune commercio. E riliquidare anche le ipo-catastali (rispettivamente, nella misura del 2% e dell\u20191%) sulla base di tale valutazione.<\/p>\n<p><em><span style=\"color: #676767;\">Commissione\u00a08 \u201cCondominio \u2013 Fisco Immobiliare\u201d<br \/>\n<\/span><\/em><em>geom. Maurizio Verdi<br \/>\n<\/em>Collegio e Associazione Geometri<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><br \/>\ndella Provincia di Reggio Emilia<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>LA COMMISSIONE\u00a08 \u201cCONDOMINIO \u2013 FISCO IMMOBILIARE\u201d INFORMA Piscina non finita e non denunciata fa aumentare il valore dell\u2019immobile &nbsp; L\u2019ufficio pu\u00f2 rideterminare il valore della piscina abusiva, venduta allo stato grezzo e non accatastata sulla base del comune apprezzamento commerciale e, quindi, riliquidare le imposte di registro e ipo-catastali. 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