{"id":11231,"date":"2017-01-13T17:45:09","date_gmt":"2017-01-13T16:45:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/?p=11231"},"modified":"2017-04-11T10:46:24","modified_gmt":"2017-04-11T08:46:24","slug":"com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-cessione-di-fabbricato-non-ultimato-ce-liva-se-a-comprare-e-unimpresa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-cessione-di-fabbricato-non-ultimato-ce-liva-se-a-comprare-e-unimpresa\/","title":{"rendered":"Com. 8 Condominio, Fisco immobiliare \u2013 informa “Cessione di fabbricato non ultimato: c\u2019\u00e8 l\u2019Iva, se a comprare \u00e8 un\u2019impresa”"},"content":{"rendered":"

LA COMMISSIONE\u00a08 \u201cCONDOMINIO \u2013 FISCO IMMOBILIARE\u201d INFORMA<\/u><\/em><\/p>\n

Cessione di fabbricato non ultimato: c\u2019\u00e8 l\u2019Iva, se a comprare \u00e8 un\u2019impresa<\/strong><\/p>\n

In tema di Iva, l\u2019articolo 10, primo comma, n. 8-ter<\/em>, del Dpr n. 633\/1972, prevede tra l\u2019altro, in linea generale, il regime di esenzione dal tributo per le cessioni di immobili strumentali, con esclusione peraltro sia delle cessioni di tali tipologie di fabbricati che vengono effettuate (entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell\u2019intervento) dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica (che sono, quindi, imponibili al tributo), sia di quelle in cui il soggetto cedente ha espressamente manifestato l\u2019opzione per l\u2019imposizione a Iva nell\u2019ambito dello stesso atto di cessione. In relazione a tali disposizioni, con la sentenza 23499\/2016, la Corte di cassazione \u00e8 stata chiamata a pronunciarsi in merito a una particolare fattispecie in cui una societ\u00e0, nell\u2019anno 2006, aveva ceduto a un\u2019altra impresa un lotto di terreno edificabile con un sovrastante fabbricato non abitativo ancora in corso di costruzione, assoggettando tale cessione a Iva e applicando le imposte ipotecarie e catastali nella misura proporzionale, rispettivamente, del 3% e dell\u20191% della base imponibile della cessione, secondo quanto previsto dall\u2019articolo 1-bis<\/em> della tariffa allegata al Dlgs n. 347\/1990 e dall\u2019articolo 10, comma 1, del medesimo decreto (Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecarie e catastali). Successivamente, peraltro, in considerazione dell\u2019assoggettamento a Iva dell\u2019effettuata cessione, l\u2019impresa acquirente aveva presentato all\u2019Amministrazione finanziaria una richiesta di rimborso delle somme (ritenute) indebitamente versate a titolo di imposte ipocatastali nella suddetta misura proporzionale, in luogo della misura fissa (stabilita ex lege<\/em> in 200 euro). L\u2019ufficio competente, tuttavia, aveva disatteso tale richiesta di rimborso, sul rilievo che il fabbricato (contrariamente a quanto ritenuto dalla parte interessata), ancorch\u00e9 non ultimato, fosse comunque da ritenere oggettivamente \u201cstrumentale\u201d<\/em> all\u2019esercizio dell\u2019attivit\u00e0 dell\u2019impresa cedente, e che, quindi, la relativa cessione era da un lato esente da Iva ai sensi del citato articolo 10, n. 8-ter<\/em>, del Dpr n. 633, mentre dall\u2019altro lato le imposte ipocatastali (oggetto della richiesta di rimborso) erano effettivamente dovute nella suddetta misura proporzionale. Investita della questione, la Corte – dopo aver sostanzialmente condiviso l\u2019orientamento manifestato, sul punto, dall\u2019Agenzia delle Entrate nei paragrafi 10 e 11 della circolare n. 12\/2007, illustrativa delle modifiche al regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati all\u2019epoca introdotte dal Dl n. 223\/2006 \u2013 ha affermato il principio secondo cui il fatto della non ancora avvenuta ultimazione del fabbricato, al momento della relativa vendita (come nella specie), impedisce di poter considerare l\u2019immobile in questione alla stregua di un \u201cfabbricato strumentale\u201d<\/em> (la cui cessione sarebbe esente da Iva e comporterebbe l\u2019applicazione delle imposte ipocatastali nella suddetta misura proporzionale), in quanto detto status<\/em> discende, appunto, solo dall\u2019effettiva ultimazione dei lavori (momento, quest\u2019ultimo, che l\u2019Agenzia delle Entrate, nella stessa sopracitata circolare n. 12\/2007, ha individuato nel momento in cui l\u2019immobile \u201c\u2026\u00e8 idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato all\u2019uso<\/em>\u201d). Ad avviso dei giudici di legittimit\u00e0, pertanto, nel periodo temporale in cui avviene la costruzione dell\u2019immobile, quest\u2019ultimo deve considerarsi come facente ancora parte del \u201ccircuito produttivo\u201d<\/em> dell\u2019impresa cedente, ragione per cui, qualora sia medio tempore<\/em> intervenuta la cessione del bene, lo stesso non pu\u00f2 essere qualificato alla stregua di un \u201cfabbricato non suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni\u201d<\/em> (come sono, appunto, gli immobili strumentali), trattandosi piuttosto di un bene in corso di lavorazione. In tale ottica, la Cassazione ha quindi concluso nel senso che, qualora il soggetto acquirente dell\u2019immobile sia un soggetto Iva (cos\u00ec come nella fattispecie dedotta in controversia) il quale, completando l\u2019immobile in vista del suo successivo utilizzo nella propria attivit\u00e0 d\u2019impresa, termina il \u201cciclo produttivo\u201d<\/em> relativo allo stesso immobile, in tal caso la cessione dell\u2019edificio non ultimato risulta essere imponibile a Iva (con la conseguente applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa); nella diversa ipotesi in cui l\u2019acquirente dell\u2019immobile risulti invece essere un soggetto privato-consumatore finale (che provvede in proprio all\u2019ultimazione dei lavori mediante, ad esempio, un contratto di appalto), ad avviso della Corte, tale diverso status<\/em> soggettivo determinerebbe di per s\u00e9 l\u2019interruzione del ciclo produttivo dell\u2019immobile ceduto, il quale dovrebbe per tale motivo considerarsi comunque \u201cstrumentale\u201d<\/em> e quindi, come tale, dovrebbe andare esente dal tributo all\u2019atto della relativa vendita (con conseguente applicazione delle imposte ipocatastali nella misura proporzionale, cos\u00ec come sopra determinata, sul corrispettivo pattuito). Da parte nostra \u2013 oltre a dover evidenziare in linea generale, in tale seconda ipotesi, la difficolt\u00e0 di individuare, in concreto, quali siano i casi in cui i soggetti privati-consumatori finali abbiano interesse ad acquistare fabbricati strumentali \u2013 \u00e8 altres\u00ec da evidenziare come la posizione al riguardo assunta dalla Corte (la quale, peraltro, sul punto ribadisce quanto gi\u00e0 affermato nella recentissima sentenza n. 22757 del 9 novembre 2016) si discosti nettamente dall\u2019orientamento manifestato dall\u2019Amministrazione finanziaria nella sopra citata circolare n. 12\/2007, nella quale era stato infatti espressamente affermato che la cessione di un immobile ancora in corso di costruzione \u201c..deve essere <in ogni caso> assoggettata ad IVA\u201d<\/em> (non operando, quindi, alcuna diversificazione di disciplina dell\u2019operazione a seconda dello status<\/em> giuridico del soggetto acquirente).<\/p>\n

Commissione\u00a08 \u201cCondominio \u2013 Fisco Immobiliare\u201d
\n<\/em>geom. Maurizio Verdi
\n<\/em>Collegio e Associazione Geometri\u00a0<\/span>
\ndella Provincia di Reggio Emilia<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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