{"id":11225,"date":"2017-02-13T17:00:00","date_gmt":"2017-02-13T16:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/?p=11225"},"modified":"2017-04-11T10:41:12","modified_gmt":"2017-04-11T08:41:12","slug":"com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-quote-e-terreni-le-insidie-dellaffrancamento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-quote-e-terreni-le-insidie-dellaffrancamento\/","title":{"rendered":"Com. 8 Condominio, Fisco immobiliare \u2013 informa “Quote e terreni, le insidie dell\u2019affrancamento”"},"content":{"rendered":"

LA COMMISSIONE\u00a08 \u201cCONDOMINIO \u2013 FISCO IMMOBILIARE\u201d INFORMA<\/u><\/em><\/p>\n

Quote e terreni, le insidie dell\u2019affrancamento<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00c8 una scorciatoia collaudata, ma non priva di insidie, quella che consente ai soggetti non operanti in regime d\u2019impresa di sottrarre all\u2019imposizione Irpef progressiva le plusvalenze latenti maturate su aree e partecipazioni. La possibilit\u00e0, oltre ai terreni, riguarda sia le partecipazioni qualificate che non (purch\u00e9 non quotate) e richiede il versamento di un\u2019 imposta fissa dell\u20198% sul valore di mercato dei beni. La legge di Bilancio 2017 (comma 554 dell\u2019unico articolo) prevede questa facolt\u00e0 fino al prossimo 30 giugno 2017, riproponendo le medesime norme gi\u00e0 pi\u00f9 volte disposte in passato (a partire dagli articoli 5 e 7 della legge 448\/2001). L\u2019applicazione di norme simili in anni precedenti ha spesso portato in giudizio i contribuenti e l\u2019agenzia delle Entrate, creando una giurisprudenza che, sui temi principali, pu\u00f2 oramai dirsi costante. I requisiti per poter accedere a questa nuova possibilit\u00e0 sono due: possedere \u2013 non in regime d\u2019impresa – il bene oggetto di affrancamento alla data del 1\u00b0 gennaio 2017; far asseverare la perizia di stima dai soggetti qualificati indicati dal legislatore entro il 30 giugno 2017, termine ultimo per il pagamento della prima (o unica) rata dell\u2019imposta sostitutiva. Se si sceglie il pagamento rateale, le rate successive alla prima vanno determinate aggiungendo il 3% annuo di interesse, e scadono il 30 giugno 2018 e il 30 giugno 2019. In caso di successiva cessione, non si paga nulla fino a un importo del corrispettivo pari al valore periziato. Invece, sull\u2019eccedenza (al netto dei successivi costi incrementativi e, per i terreni, della rivalutazione Istat del valore affrancato), scatta la tassazione prevista a regime per le plusvalenze. I destinatari della misura, quindi, sono in particolare persone fisiche, societ\u00e0 semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali. L\u2019eventualit\u00e0 che il bene appartenga a un soggetto estero, o che sia detenuto all\u2019estero, non toglie efficacia all\u2019operazione, anche se occorre preliminarmente verificare (con le usuali regole) se la plusvalenza latente sarebbe imponibile in Italia. I calcoli di convenienza sono gli stessi del 2016. Per le partecipazioni, l\u2019affrancamento di valore evita al contribuente di sostenere in sede di successiva cessione (o permuta, conferimento, e cos\u00ec via) l\u2019imposta dovuta sulla plusvalenza, sino all\u2019importo periziato e soggetto ad imposta sostitutiva. Il prelievo sarebbe pari al 26% per le partecipazioni non qualificate e alla propria aliquota marginale sul 49,72% del plusvalore per le partecipazioni qualificate. Per cui: nel primo caso, affinch\u00e9 l\u2019affrancamento risulti conveniente, la plusvalenza deve essere superiore al 30,77% del valore di mercato del titolo; nel secondo, invece, ipotizzando una aliquota Irpef marginale complessiva del 43%, la plusvalenza deve superare il 37,5% del valore di mercato. I due parametri dimostrano, indirettamente, come attualmente la tassazione della plusvalenze da partecipazione sia \u201cpunitiva\u201d <\/span><\/em><\/span>proprio per i soci minori (non qualificati): in effetti la <\/span>\u201ctassazione secca\u201d<\/span><\/span><\/em> del 26% \u00e8 sempre maggiore di quella ordinaria sulla quota imponibile del plusvalore (il 43% del 49,72% \u00e8 di poco superiore al 21%). Per le future plusvalenze qualificate, la convenienza per l\u2019imposta sostitutiva dovrebbe a breve incrementarsi (si veda Il Sole 24 Ore del 17 gennaio). Pi\u00f9 complesso il calcolo riferito ai terreni, dal momento che questi ultimi possono essere agricoli (e, quindi, non plusvalenti se pervenuti per successione o ceduti dopo oltre 5 anni di possesso), edificabili (per cui, in caso di cessione senza affrancamento, soggetti a tassazione separata della plusvalenza) oppure lottizzati (a cui si applicano le particolari regole di cui all\u2019articolo 68, comma 2, Tuir). Da evitare, in quanto attentamente monitorate dagli uffici che ne contestano il carattere abusivo, le operazioni circolari di <\/span>cash out<\/span><\/span><\/em>, in cui la quota rivalutata viene ceduta a una societ\u00e0 riconducibile al medesimo cedente, che la paga con somme provenienti dall\u2019incasso dei dividendi. Inoltre, l\u2019affrancamento di valore non ha alcun effetto positivo in caso di recesso <\/span>\u201ctipico\u201d<\/span><\/span><\/em> dalla societ\u00e0. Allo stesso modo, non conviene in tutte le altre ipotesi (ad esempio in sede di liquidazione) in cui ci\u00f2 che viene incassato non \u00e8 un <\/span>capital gain<\/span><\/span><\/em> (plusvalenza) ma un reddito di capitale, anche nel caso in cui a essere distribuite sono riserve di capitale (circolare 16\/E\/2005).<\/span><\/span><\/p>\n

Commissione\u00a08 \u201cCondominio \u2013 Fisco Immobiliare\u201d
\n<\/em>geom. Maurizio Verdi
\n<\/em>Collegio e Associazione Geometri\u00a0<\/span>
\ndella Provincia di Reggio Emilia<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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