{"id":10695,"date":"2016-06-22T13:01:13","date_gmt":"2016-06-22T11:01:13","guid":{"rendered":"http:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/?p=10695"},"modified":"2016-10-13T13:03:59","modified_gmt":"2016-10-13T11:03:59","slug":"com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-compravendite-prezzi-sotto-tiro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-compravendite-prezzi-sotto-tiro\/","title":{"rendered":"Com. 8 Condominio, Fisco immobiliare \u2013 informa “Compravendite, prezzi sotto tiro”"},"content":{"rendered":"

LA COMMISSIONE\u00a08 \u201cCONDOMINIO \u2013 FISCO IMMOBILIARE\u201d INFORMA<\/u><\/em><\/p>\n

Compravendite, prezzi sotto tiro<\/span><\/strong><\/p>\n

L\u2019attenzione del Fisco \u00e8 da sempre focalizzata sulle compravendite immobiliari al fine di stanare eventuali evasioni di imposta da parte dell\u2019acquirente e del venditore. Generalmente, infatti, se il venditore dell\u2019immobile \u00e8 un\u2019impresa di costruzione, l\u2019acquirente \u00e8 tenuto a corrispondere all\u2019impresa venditrice l\u2019Iva sul prezzo di acquisto. In tal caso, dunque, i controlli sono rivolti soprattutto ai venditori per verificare se, in sede di atto, sono stati occultati corrispettivi e accertare eventualmente maggiore Iva, con la conseguente comminazione di sanzioni e relativi interessi. Qualora, invece, le vendite di immobili a uso abitativo siano effettuate nei confronti dei privati, l\u2019acquirente pu\u00f2 scegliere di calcolare l\u2019imposta di registro sul valore catastale del fabbricato (determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i coefficienti 110 o 120) anzich\u00e9 sul prezzo di acquisto, a condizione per\u00f2 che nell\u2019atto sia indicato l\u2019effettivo importo pattuito per la cessione. Tuttavia, per legge, \u00e8 previsto che la dichiarazione nell\u2019atto di un corrispettivo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio. In tal caso, dunque, i controlli del Fisco sono rivolti soprattutto agli acquirenti per scoprire l\u2019eventuale dichiarazione nell\u2019atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito e accertare una maggiore imposta di registro, da calcolare sul corrispettivo effettivamente pattuito (e non pi\u00f9 sul valore catastale), oltre a sanzioni e interessi.<\/span><\/span><\/p>\n

Le prove documentali. <\/span><\/strong>Partendo, dunque, da questo dato, gli acquirenti e i venditori, anche prima della compravendita immobiliare, sono chiamati a prevenire le contestazioni da parte del Fisco e a predisporre adeguate prove documentali al fine di provare l\u2019effettiva corresponsione del corrispettivo indicato nell\u2019atto. \u00c8 comunque bene precisare che l\u2019ufficio accertatore pu\u00f2 solo presumere un valore di vendita pi\u00f9 alto, ma senza per questo imporlo dal momento che il prezzo reale \u00e8 affidato al libero mercato e alla libera contrattazione delle parti. N\u00e9 tantomeno, il maggiore valore degli immobili determinato sulla base dei dati Omi e dei mutui erogati agli acquirenti pu\u00f2 consentire all\u2019amministrazione di rettificare il valore di compravendita. Sono necessari, infatti, altri riscontri per provare l\u2019evasione da parte dell\u2019acquirente e del venditore. Ovviamente, l\u2019esibizione di una perizia dell\u2019immobile acquistato, redatta in data antecedente all\u2019atto di compravendita che asseveri la congruit\u00e0 del prezzo stabilito tra le parti e corrisposto dall\u2019acquirente rispetto allo stato di conservazione dell\u2019immobile pu\u00f2 rendere pi\u00f9 semplice la difesa in caso di contestazione. Occorre tener presente, infatti, che anche qualora, come sta accadendo ultimamente, l\u2019ufficio proceda con l\u2019accertamento immobiliare facendo non solo riferimento ai valori Omi, ma anche a una stima dell\u2019immobile compravenduto redatta dall\u2019Ute (ufficio tecnico erariale), la Cassazione ha statuito che tale stima ha lo stesso valore probatorio di una semplice perizia di parte, dato che l\u2019Ute rappresenta un\u2019articolazione della stessa amministrazione finanziaria. Pertanto, le valutazioni\/stime Ute sono assistite da fede pubblica solo in relazione alla loro provenienza e non al contenuto e per questo, esse possono essere contrastate con perizie di parte (Cassazione, sentenze n. 10223\/2016, n. 10221\/2016 e n. 8890\/2007).<\/span><\/span><\/p>\n

La perizia. <\/span><\/strong>Anche per questi motivi, al fine di avere una maggiore valenza persuasiva sarebbe meglio che la perizia attestante il valore effettivo di mercato dell\u2019immobile che si intende compravendere fosse redatta da periti (ingegneri, architetti, geometri) non legati da rapporti di parentela n\u00e9 all\u2019acquirente n\u00e9 al venditore. Tuttavia, poich\u00e9 la redazione di una perizia da parte di un tecnico comporta ovviamente un aggravio dei costi, si potrebbe in alternativa chiedere, sempre prima dell\u2019acquisto, la redazione della perizia all\u2019agenzia immobiliare a cui \u00e8 stato affidato l\u2019incarico di mediazione. Inoltre, al fine di avere delle evidenze documentali da produrre in caso di accertamento, \u00e8 opportuno chiedere all\u2019agenzia immobiliare (e se possibile anche ad altre agenzie) il rilascio su carta intestata delle quotazioni sul prezzo di vendita degli immobili situati nella medesima zona in cui si trova l\u2019immobile da acquistare. Inoltre, con riferimento alle compravendite di terreni rivalutati (ex articolo 7 della legge n. 448\/2001 e successive proroghe e riproposizioni), occorre tener presente che il valore risultante dalla perizia asseverata di stima eseguita dal professionista incaricato costituisce \u00abvalore minimo di riferimento\u00bb ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Ne consegue che, nell\u2019ambito di un accertamento ai fini dell\u2019imposta di registro nei confronti dell\u2019acquirente, ove il corrispettivo o il valore indicato nell\u2019atto o denuncia risulti inferiore al valore periziato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno riliquidate dall\u2019ufficio delle Entrate, assumendo quale base imponibile il valore di perizia.<\/span><\/span><\/p>\n

Il deprezzamento. <\/span><\/strong>Al fine, dunque, di prevenire contestazioni da parte del Fisco in caso di valori di acquisto inferiori rispetto a quelli adottati per la rivalutazione, \u00e8 opportuno indicare nell\u2019atto notarile di compravendita gli eventi che sono sopraggiunti dopo la rivalutazione e che hanno determinato un deprezzamento del terreno, imputabili ad esempio a cause naturali (quali, ad esempio, frane, alluvioni) o alla pianificazione urbanistica.<\/span><\/span><\/p>\n

Commissione\u00a08 \u201cCondominio \u2013 Fisco Immobiliare\u201d
\ngeom. Maurizio Verdi
\n<\/em>Collegio e Associazione Geometri\u00a0<\/span>
\ndella Provincia di Reggio Emilia<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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