{"id":10681,"date":"2016-09-27T12:37:28","date_gmt":"2016-09-27T10:37:28","guid":{"rendered":"http:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/?p=10681"},"modified":"2016-10-13T12:39:27","modified_gmt":"2016-10-13T10:39:27","slug":"com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-gli-immobili-rurali-sfuggono-alla-sostitutiva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geometrire.it\/associazione\/com-8-condominio-fisco-immobiliare-informa-gli-immobili-rurali-sfuggono-alla-sostitutiva\/","title":{"rendered":"Com. 8 Condominio, Fisco immobiliare \u2013 informa “Gli immobili rurali sfuggono alla sostitutiva”"},"content":{"rendered":"

LA COMMISSIONE\u00a08 \u201cCONDOMINIO \u2013 FISCO IMMOBILIARE\u201d INFORMA<\/span><\/u><\/em><\/p>\n

Gli immobili rurali sfuggono alla sostitutiva<\/span><\/strong><\/p>\n

Si sbloccano le operazioni di trasformazione in societ\u00e0 semplice di societ\u00e0 commerciali, proprietarie di terreni agricoli affittati, dopo che la circolare dell\u2019agenzia delle Entrate 37\/E ha escluso dalla base imponibile i fabbricati rurali. Il paragrafo 11 precisa infatti che ai fini della determinazione della base imponibile dell\u2019imposta sostitutiva dovuta con riferimento alle assegnazioni\/cessioni ai soci di terreni agricoli, quando il valore normale \u00e8 determinato su base catastale, la rendita catastale relativa ai fabbricati rurali non deve essere considerata. Ne consegue che per i terreni agricoli il valore normale corrisponde al reddito dominicale moltiplicato per il coefficiente 112,5, senza nessuna altra maggiorazione.<\/span><\/span><\/p>\n

La plusvalenza. <\/span><\/strong>La circolare non richiama la procedura della trasformazione in societ\u00e0 semplice, ma che ovviamente deve considerarsi compresa tenuto conto che il comma 115 dell\u2019articolo 1 della legge 208\/2015, dispone che per la trasformazione in societ\u00e0 semplice si applicano le medesime disposizioni della assegnazione o cessione. Il valore cos\u00ec determinato, in base all\u2019articolo 1, comma 117 della medesima legge, confrontato con il costo fiscalmente riconosciuto del terreno (sostanzialmente il prezzo di acquisto pi\u00f9 gli oneri accessori), determina la plusvalenza tassabile con l\u2019imposta sostitutiva del 8\/10,5 per cento. Inoltre il valore normale determinato con i predetti criteri catastali viene assunto anche ai fini della determinazione dell\u2019imposta di registro per le procedure di cessione\/assegnazione ai soci.<\/span><\/span><\/p>\n

La rendita. <\/span><\/strong>Per i terreni agricoli vi era il dubbio se ai fini del calcolo del valore normale utilizzando i coefficienti catastali, dovesse essere considerata anche la rendita dei fabbricati rurali. La base imponibile sarebbe stata in molti caso ben pi\u00f9 elevata, ma sarebbe stato sbagliato. Infatti come ricorda l\u2019agenzia delle Entrate il reddito dominicale esprime un valore comprensivo anche dei fabbricati sovrastanti, mentre la rendita catastale attribuita al fabbricato rurale costituisce un elemento indicativo della potenzialit\u00e0 reddituale del fabbricato considerato autonomamente (in pratica la si usa per Imu e Tasi). La rendita catastale del fabbricato assume autonoma rilevanza fiscale solo nel caso in cui vengano a mancare i requisiti di ruralit\u00e0 (articolo 9, del Dl 557\/1993). Tale principio era gi\u00e0 stato espresso dall\u2019agenzia delle Entrate con la circolare 50 del 20 marzo 2000.<\/span><\/span><\/p>\n

Il valore catastale. <\/span><\/strong>Quindi l\u2019imposta sostitutiva come pure l\u2019imposta di registro, quando dovuta, devono essere determinate assumendo il solo valore catastale dei terreni agricoli. Ovviamente tale valutazione deve essere applicata a condizione che il fabbricato sia strumentalmente funzionale alle necessit\u00e0 del fondo e venga assegnato o ceduto unitamente al terreno cui il fabbricato \u00e8 asservito. Nella trasformazione in societ\u00e0 semplice tale inclusione \u00e8 automatica.<\/span><\/span><\/p>\n

Il caso particolare. <\/span><\/strong>Al riguardo sono frequenti anche le societ\u00e0 proprietarie di soli fabbricati rurali associati a modeste superfici di terreni, specialmente nel settore dell\u2019allevamento intensivo. In questi ultimi casi il fabbricato esprime un valore autonomo non essendo asservito al terreno e quindi ai fini della assegnazione\/cessione\/trasformazione, si deve considerare la rendita catastale dei fabbricati rurali. Si pone il problema di quale possa essere la superficie di terreno minima al fine di poter sostenere che il fabbricato rurale sia asservito al terreno e non il contrario. Per le societ\u00e0 proprietarie di fabbricati destinati all\u2019allevamento si potrebbe far riferimento alla norma che fissava i requisiti di ruralit\u00e0 prima delle modifiche introdotte con il Dl 159\/2007; il fabbricato era rurale se asservito al terreno quando questo fosse sufficiente a produrre almeno un quarto dei mangimi necessari per gli animali allevati. Si ricorda che le costruzioni rurali sono quelle censite in Catasto nella categoria D 10 o con annotazione ad hoc. <\/span><\/span><\/p>\n

Commissione\u00a08 \u201cCondominio \u2013 Fisco Immobiliare\u201d
\n<\/span>geom. Maurizio Verdi
\n<\/span><\/em>Collegio e Associazione Geometri\u00a0<\/span>
\ndella Provincia di Reggio Emilia<\/p>\n

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